Как реконструкция улиц в Москве отразится на рынке стрит-ритейла

В столице в 2017 году планируется благоустроить более 80 улиц. Городская программа «Моя улица» разработана, чтобы создать максимально комфортные условия для пешеходов и, как поясняют власти, обеспечить «единый архитектурный облик всех участков, находящихся в зоне визуального восприятия». 

Всего за год в городе хотят отремонтировать более 18 млн. квадратных метров дорожного полотна. Об этом заявил Александр Орешкин, глава ГБУ «Автомобильные дороги», чьи слова сегодня процитировал официальный сайт московской мэрии. Чиновник уточнил, что будет проведен капремонт двухслойного асфальтобетонного покрытия на площади свыше 3 млн. квадратных метров дорог, остальные 15 млн квадратных метров будут выполнены в рамках текущего ремонта.

Планируется начать работы в апреле, когда покупательский трафик увеличивается. И эпицентром работ станут центральные территории, которые традиционно являются популярным местом среди гостей и жителей столицы для прогулок, встреч в кафе, походов по магазинам.

Эксперты ранка стрит ритейла рассказали порталу BBport, что, по их мнению, реконструкция московских улиц станет временной проблемой, которая впоследствии должна положительно сказаться на бизнесе.

Ремонт сродни пожару?

«Ритейлеры могут испытывать вполне понятную проблему – более низкую посещаемость магазина. Пешеходу неудобно или зачастую крайне проблематично идти по перекопанной улице, и, конечно, он скорее выберет другой маршрут либо магазин с более удобным входом. Автомобилисты тем более предпочтут другие места для покупок. Исключением могут быть только те точки, в которые едут целенаправленно, — прокомментировала Наталья Озерная, заместитель руководителя отдела стрит-ритейла компании JLL в Москве.

Антон Леляк, руководитель отдела аренды департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» советует владельцам магазинов в период реконструкции переговорить с собственником о снижении арендной ставки. Это будет логично, ведь оператор несет убытки из-за потери клиентов. Антон Леляк пояснил, что обычно в этот момент продолжают работать только те арендаторы, для которых размещение (именно в этой локации) стратегически важно. Однако новые ритейлеры не рискнут зайти на такой объект и будут искать для себя другие варианты.

Однако не все так печально. По факту реконструкции, когда становится понятно, что она положительно повлияла на трафик, спрос может увеличиваться заметными темпами. По наблюдениям Натальи Озерной, более охотно ритейлеры рассматривают помещения на улицах, уже «переживших» реконструкцию – то есть там, где уже не будет ремонта, а значит – ближайшие несколько лет не предвидится изменений, способных отрицательно сказаться на оборотах.

Виктория Камлюк, директор направления стрит-ритейл компании KnightFrank, привела пример с Ленинским проспектом, где в разы сократилась вакансия. «Причина – ухудшение ситуации с парковкой в ЦАО и в городе в целом. Дублер на Ленинском дает возможность парковаться автомобилистам и посещать магазины. На фоне сокращающегося количества мест для паркинга в центре Москвы, это конкурентное преимущество сыграло основную роль в «Ренессансе» Ленинского проспекта. Сейчас ритейлеры гораздо активнее интересуются помещениями на этой улице», — пояснила Виктория Камлюк.

Эксперты также напомнили о Тверской и Новом Арбате, где в прошлом году после реконструкции наблюдалось увеличение спроса и даже рост ставок аренды. «Мы получаем большое число запросов от арендаторов на Новый Арбат – после реконструкции улица прочно заняла позиции в топ-10 фаворитов, — рассказала Озерная. — Росту интереса способствуют удобный широкий тротуар, наличие паркинга, близость нескольких станций метро, центральное расположение. Арендаторы выбирают эту улицу, так как она имеет прекрасные видовые характеристики – видимость с проезжей части – и пешеходный трафик. Также мы видим, что в список привлекательных для арендаторов улиц возвращается Тверская, чем также способствовала ее реконструкция. Также популярны Мясницкая, Никольская, Кузнецкий Мост – в целом в центре города, в зоне туристической и деловой активности, спрос на помещения стрит-ритейла растет.

Кто выиграет, а кто проиграет

В целом, в перспективе игроки рынка стрит-ритейла видят положительное влияние от реконструкции московских улиц: город ставится более дружелюбным к пешеходам, что увеличивает поток потенциальных посетителей и тем самым положительно влияет на бизнес стрит-ритейлеров.

Сергей Шиферсон, коммерческий директор компании City&Malls PFM, уверен, что реконструкция и следующее за ней изменение уличного пространства способствует привлечению туристического потока. «В связи с открытием новых пешеходных зон горожане больше времени проводят на улицах и готовы посещать различные заведения в торговых коридорах. После реконструкции ритейлеры, независимо от направления деятельности, смогут рассчитывать на увеличение трафика, — прогнозирует директор компании. — В 2016 году в центре Москвы была приведена в порядок 61 улица. И в сравнении с данными 2015 года на многих из них показатель вакансии сократился. В целом, по итогам 2016 года, в стрит-ритейле вакантность снизилась и составляет порядка 9%. Конечно, на снижение вакантности оказала влияние и стабилизация экономики».

Вопрос о том, кто проиграет от реконструкции, эксперты назвали неоднозначным. Это зависит не только от реконструкции улицы, но и от работы определенного ритейлера: как он готов обеспечить узнаваемость своего заведения, решит ли он хотя бы частично вопрос с паркингом и так далее. Кроме того, нельзя однозначно сказать, как повлияют произошедшие изменения на состав арендаторов, поскольку договоры аренды помещений в стрит-ритейле заключаются сроком 3-5 лет. По прошествии этого времени можно будет сделать более обоснованные выводы. Пока ясно, что там, где появляются пешеходные зоны, лучше всего в стрит-ритейле себя чувствует общепит.

Автор: Анна Кузнецова