Аренда офисов в Новой Москве

Рост интереса девелоперов коммерческой недвижимости к землям Новой Москвы эксперты связывают с политикой децентрализации, которую власти города активно продвигают, стимулируя застройщиков. В этой связи стоит отметить и развитие транспортного каркаса, например, открытие станций метро «Саларьево» и «Румянцево».

Однако минувший год оказался не простым для столичного рынка недвижимости — это касается и старой, и Новой Москвы.

Эксперты рассказали порталу BBport, что у застройщиков бизнес-центров есть свои пути выживания, а так же о том, в каких случаях возможны изменения условий для арендодателей.

Кризис научил девелоперов гибкости и дружбе с айтишниками

Вопрос об итогах прошлого года для коммерческой недвижимости – редкий случай, когда игроки рынка единодушны в своем мнении. Они признают, что офисы за МКАД, в том числе и на новых присоединенных территориях, не пользовались большим спросом в 2016 году.

Сегодня рынок еще не нашел силы для роста активности. Среди удаленных предложений стагнация сегмента офисной недвижимости особенно заметна. Пока еще спрос на офисы в Новой Москве ограничен и неоднороден, что оказывает сдерживающее влияние на развитие данного сегмента коммерческой недвижимости. Эксперты уверены, что «дно» достигнуто, и основные показатели рынка зафиксировались, по крайней мере, если говорить о центрах деловой активности этого округа – городах, а также зоне аэропорта Внуково.

«Доля офисов за МКАД в общей структуре сохранилась на уровне 3%, и это стабильный результат уже в течение нескольких кризисных лет», — сказал Роман Щербак, директор департамента офисной недвижимости компании Praedium.

Он рассказал, что офисами в Новой Москве интересуются, как правило, IT-компании и производственный сектор: для них формат бизнес-парков весьма приемлемый, а близость к метро дает шанс на комфортный переезд сотрудников с целью консолидации.

Создание IT-сообщества стало ключевым фактором и для роста популярности БЦ ComCity, куда в 2016 г. переехал его якорный арендатор — «Ростелеком», который «притянул» к себе целый ряд компаний из этой отрасли. По мнению Александра Морозова, директора департамента консалтинга и оценки S.A. Ricci, сегодня в бизнес-центре уровень вакантных площадей составляет менее 20%.

Однако есть ряд хороших проектов, которые до сих пор пустуют. К ним можно отнести бизнес-парк «К-2» (введены в эксплуатацию здания А и В), БЦ «Высота» и другие.

«Иногда проекту может помочь изменение стратегии. Так, например, в бизнес-парк G-10 нам не удавалось привлечь арендаторов. Тогда наши консультанты предложили изменить стратегию реализации объекта и не сдавать, а продавать офисные площади. Идея сработала: за два года было реализовано 14 тысяч кв. м. Покупателями офисных площадей стали собственники и топ-менеджеры компаний малого и среднего бизнеса, которые искали для своих компаний офисные площади в этом районе», — рассказал Морозов.

О том, какие офисы выгоднее сдать, а какие проще продать, мнения экспертов разделились. По наблюдениям Александра Морозова быстро были реализованы крупные лоты его объекта. Роман Щербак считает, что в целом в Новой Москве офисы больших метражей активнее арендуют, а приобретают, напротив, малые офисные блоки. «Низкий порог входа в актив привлекает начинающих инвесторов», — пояснил Щербак.

Старым арендодателям придется легче, чем новым

Сейчас, по информации Светланы Григорьевой, директора по маркетингу Делового квартала Neopolis, средневзвешенные годовые ставки аренды в бизнес-центрах Новой Москвы составляют: в классе A – 11 700 руб. за квадратный метр, в классе B – 8 600 рублей за квадратный метр. Григорьева уточняет, что эти цифры приведены без учета НДС и эксплуатационных расходов, за помещения в состоянии «под отделку».

Есть ли у арендодателей причины опасаться резкого скачка цен? Очевидно, что существенные изменения в сегменте маловероятны. Основной массив наиболее востребованных офисов и ритейла находится в ближней зоне МКАД, в пешей доступности от станций метро, но все равно не может похвастаться высокой заполняемостью. На офисном рынке Москвы объем пустующих офисных площадей составляет около 2,6 млн кв. м или 17%.

Объясняется это во многом тем, что у арендодателей есть возможность снять офисы в старых границах столицы. «Образно говоря, каждый пятый БЦ пустует. Высокий уровень вакантных площадей уже заставил собственников снижать ставки аренды – в течение 2016г. арендные ставки на офисы класса А снизились на полтора процента, на офисы класса В – на 2,9%, - говорит Александр Морозов. - Кроме того, во время переговоров о заключении договора аренды нередко компании-арендатору удается добиться хорошей скидки, которая может доходить до 15% от анонсируемой ставки».

«Сегмент  офисной недвижимости сейчас продолжает  находиться в стагнации, что в особенности касается удаленных предложений. Таким образом, арендаторы могут проявить интерес к тем объектам, которые расположены вблизи МКАД, ключевых транспортных артерий, строящейся линии метро и важных объектов, объединяющих большое количество рабочих мест», — соглашается  Антон Леляк, руководитель отдела  аренды департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость».

Между тем, Андрей Ковалев, собственник ГК «ЭКООФИС»   отмечает, что сейчас малый бизнес уже приспособился к новым экономическим условиям и стал работать более стабильно, чем год-полтора назад. Поэтому спрос на офисы до 100 метров постепенно растет. Соответственно, ставки в этом сегменте также могут повышаться. «Правда, это повышение, в основном, будет касаться новых арендаторов. Прямолинейное поднятие цен по уже существующим договорам вряд ли приведет к успеху», — объясняет эксперт.

Выводы

Коммерческий рынок Новой Москвы имеет высокий потенциал для полномасштабной застройки. Существенное влияние на рынок офисов может оказать принятие нового генплана, который чиновники обещают сформировать исходя из принципов децентрализации. В  департаменте развития новых территорий заявляют, что в 2017 году для создания рабочих мест в ТиНАО планируют ввести около 20 объектов общей площадью почти 440 тысяч «квадратов». Однако, как видно из слов экспертов, для арендодателей офисных площадей в Новой Москве в ближайшей перспективе не произойдет заметных изменений, в том числе по стоимости арендных ставок в сегменте офисной недвижимости.

Автор: Анна Кузнецова